城市濕地公園是一種獨特的公園類型，是指納入城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的、具有濕地的生態(tài)功能和典型特征的、以生態(tài)保護、科普教育、自然野趣和休閑游覽為主要內(nèi)容的公園。城市濕地公園是城市湖泊濕地保護利用的重要形式之一，是協(xié)調(diào)人與城市、人與自然、人與生態(tài)的良好媒介。

麟德根據(jù)多年來的項目經(jīng)驗，總結(jié)出針對城市濕地公園在開發(fā)過程中所面臨的土地、產(chǎn)業(yè)、運營及收益模式等方面的策略，以供探討。

一、開發(fā)模式：融入城市的濕地綜合體開發(fā)

城市濕地公園項目開發(fā)，多以文化濕地、休閑濕地、農(nóng)耕濕地三者結(jié)合，樹立歡樂濕地的核心品牌，從而帶動周邊休閑度假配套產(chǎn)品和商業(yè)體的開發(fā)；在此基礎(chǔ)上，建設(shè)休閑娛樂和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，提升濕地的品質(zhì)和品牌；地產(chǎn)的開發(fā)也參與濕地的價值創(chuàng)造，同時，地產(chǎn)項目亦能打造成濕地旅游的吸引物之一。濕地、商業(yè)、文化創(chuàng)意和地產(chǎn)，四者之間形成相互促進和發(fā)展的良性循環(huán)、動態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，達到以濕地公園為核心驅(qū)動土地利用的最佳效益模式。

二、土地策略：土地增值方式

三、土地利用：三個層次的組合互動

將濕地核心保護區(qū)劃分為濕地生態(tài)培育區(qū)、濕地生態(tài)旅游休閑區(qū)和地生態(tài)景觀封育區(qū)。

四、運營目標：濕地品牌運營

品牌戰(zhàn)略第一階段：通過定位為“XX市最大的城市濕地公園”，作為先導(dǎo)區(qū)開發(fā)的最大城市亮點，從而成為先導(dǎo)區(qū)城市營銷的一環(huán)，打造城市兩型社會示范建設(shè)的樣板。

品牌戰(zhàn)略第二階段：依托一流的環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施，與城市性格相結(jié)合，引入文化娛樂創(chuàng)意，依托城市品牌打造的優(yōu)勢，打造一個休閑城市的營銷范本。

品牌戰(zhàn)略第三階段：在以上品牌建設(shè)基礎(chǔ)上，加強片區(qū)互動，全面打造國際濕地城市綜合體，引進高端品質(zhì)住宅的開發(fā)和知名商業(yè)開發(fā)商進駐，為其引領(lǐng)地產(chǎn)潮流而備受媒體和人們關(guān)注。

五、產(chǎn)業(yè)模式：“生態(tài)濕地+文化濕地+休閑濕地+宜居濕地”的圈層模式

以保護第一的原則，通過居民搬遷、河道清淤、植物復(fù)種、生態(tài)駁坎、房屋整修、游客控制等多種措施，塑造濕地良好生態(tài)環(huán)境的核心價值。在此基礎(chǔ)上，配套酒店等相關(guān)公建，以及企業(yè)總部基地等類型項目，進而吸引名人進駐，名企入駐，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并吸引各大房地產(chǎn)開發(fā)商前來進行土地的二級開發(fā)，形成聚焦效應(yīng)，逐漸形成了一個以濕地為核心的新興的居住板塊。

六、業(yè)態(tài)構(gòu)架：可持續(xù)的綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)

城市濕地公園是城市“綠腎”，其生態(tài)及休閑的重要性，決定了政府未來對公園的投資以及偏向。濕地綜合保護工程的實施，國家級濕地公園的建設(shè)目標，成就了其核心價值，在此基礎(chǔ)上，引入如悅榕莊等名企進駐對配套基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等完善的綜合土地商業(yè)開發(fā)，有效的提升濕地區(qū)域的土地價值，同時，知名地產(chǎn)商開發(fā)的地產(chǎn)項目有效實現(xiàn)周邊土地價值的最大化。

七、收益模式：“3331”模式

“3331”開發(fā)模式，即濕地公園的盈利來源主要包括旅游、商鋪、住宅、物業(yè)，在開發(fā)盈利結(jié)構(gòu)中，為確保各方利益的均衡、濕地公園自我造血機能和永續(xù)發(fā)展，盡可能將所占比例結(jié)構(gòu)控制在3：3：3：1。

通過以上七個方面的考慮和精心設(shè)計，麟德湖泊濕地專業(yè)小組希望能為更多的城市濕地公園類項目的開發(fā)運營提供一些具有實際操作性的建議。

作者：麟德濕旅研究小組